澳门智博国际娱乐 突发 龙华光明被限价 深圳楼市后续怎么走?

  • 日期:2020-01-09 10:17:49    
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  • 澳门智博国际娱乐 突发 龙华光明被限价 深圳楼市后续怎么走?

    澳门智博国际娱乐,818先进示范区政策之后,在全国楼市低迷的大背景下,深圳又迎来一波逆市飘红,尤其是西部热点片区,普涨5-10个点,部分热盘涨幅达到15-20%。一边是炎夏,一边则是深秋。近一周之内,已有南京、天津、燕郊、三亚四城或明或暗地以人才引进的名义,击破限购,托底楼市。冰火两重天,复杂的国内楼市,考验着决策层的智慧,深圳政府该怎么做?今天,深圳政府给出了答案。

    第一个新闻:11月21和22日,深圳将再次出让7个地块,分别位于龙华、光明、坪山和大鹏。坪山三块,光明两块,龙华和大鹏各一块。深圳每次出让住宅地块就是新闻,而每次土拍结果,都能掀起房产圈的腥风血雨。但这次,最大的新闻点不在地块出让,而是:这七个地块中,有六个都被限价了!这六个地块采用是双限双竞的挂牌方式,即“限地价、限普通商品房销售均价,竞地价、竞无偿移交政府的只租不售的人才住房面积”,与北京的限竞房极为类似。也就是说,这次拍到地块的开发商,即使最快两年后开盘销售,售价也已经封死,就算到时深圳房价又攀新高,也别想获取任何溢价。最高封顶价是多少?龙华地块最高均价71400;光明地块最高均价47250;光明人才房最高售价27100;坪山三地块的最高均价分别为38750、35700、30450。只有大鹏地块未设限价,这不是给大鹏网开一面,而是变相告诉大家,大鹏区升值预期很低,没有设置上限的必要。

    被限定了销售价上限的开发商,开盘时间一定宜早不宜迟,越往后推越没有利润,以两年时间为限,我们估算一下政府给出的两年期住宅溢价空间是多少。龙华地块在民治片区,新区大道以东,腾龙路以西,建设路以南。

    这个地块号称在民治,实际和地铁上塘站无缝接驳,可以视为是上塘地块。上塘,是龙华仅次于红山的优质片区,目前二手房均价是6万8。

    放大来看,片区二手房多在6万-7万之间,品质较高的中海锦城已经到了8万3。

    这个地块斜对面的金茂府卯足了劲要高开到10-12万,这个消息一出,对金茂府不啻为当头一棒。上塘片区二手房均价6万8,新盘卖到7万多再正常不过了。也就是说,71400已经是现在上塘新盘的正常售价甚至略低,政府卯定了这个价格,就是要求两年内不许涨,甚至还要略微回调,真的是生生硬按啊!再来看大热的光明地块。

    地块位于光明区新湖街道,周边最近的楼盘是清一色的宏发,宏发雍景城4万1,宏发美域4万3,宏发上域4万8。对比宏发系列,这个地块离光明新区更近,区位更好,限价被定在47250,说明政府拿捏的很精准,和当下的二手房价格齐平,比新盘的正常售价略低。同样要求两年内不准涨,还要小幅回调。坪山的三个地块也是同理,不再一一分析。

    毫无疑问,对当前深圳的投资热潮和上涨预期,深圳政府的态度很明确,用限价的方式告诉大家:深圳政府坚决抑制房价上涨。政府当然也明白,限制个别新盘售价,无法左右大量二手房的价格上涨,反而给了投资客套利空间,比如即将开盘的深业中城,又引来无数投资客准备打新。但是,这表明了政府的态度,坚决站在炒房客的对立面,绝对不会为推动房价上涨推波助澜,长期坚持下来,是有一定的心理影响力的。那即将推出的这几个限竞地块,条件如此苛刻,开发商会有热情参予竞拍吗?开发商热情会受影响,但还是会拍。对于大开发商来说,拿到深圳的地块,不仅是为了赚钱,还有品牌效应。每次深圳土拍,都会被全国各大媒体连篇累牍报导,对于成功拍下地块的开发商,等于做了一次免费的品牌宣传。还有,虽然赚钱不多,但肯定不会赔钱,只要精算好地价和成本,售价是锁定的,无非是赚多赚少的问题。如果在三四线城市,会不会赔钱就真不好说了。限价锁定之后,这次土拍价格一定不会有惊喜,地王是绝不可能再现了。

    第二个消息:深圳市政府日前召开的公共住房专题会议中指出:位于原特区内的公共住房项目毛坏房最高售价低于5万/平米,位于原特区外的公共住房售价普遍2-3万/平米,最高不超过4万/平米。这里的公共住房,指的是安居房和人才房,都属于保障房体系。同时公布了用地供应时间计划表,本月底至明年1月,深圳共出让34宗公共住房用地,总用地面积超过1平方公里,预计可建公共住房超过6万套。从本月开始到年底,将有三个批次的公共住房集中开工,建设筹集约2.6万套公共住房。这两个事件,叠加在一起,都证明了政府坚决抑制房价过快上涨的态度。这两个政策之后,深圳房价是否会受到影响,未来两年减弱甚至停止上涨呢?问一个简单的问题大家就会有答案。现在通过人才落户放松限购的这几个城市,房价会触底反弹,重回高峰吗?大家肯定回答不会,城市基本面没有变,价格也涨到位了,怎么会因为一个小政策重新激发人们的投资热情,让楼市回春。深圳也是同理,大家都看好都想占位的城市,又怎么会因为几个楼盘限价改变投资导向呢?

    润府的限价,阻止了大冲的房价快速上涨吗?深业中城的限价,会导致香蜜湖的二手房下跌吗?当然不会,还反向印证了,越是拼命限制的越是高价值的,越是放开的越是低价值的。

    再说公共住房的供应,会给商品房市场带来什么影响,我们看一组数据。2019年初,深圳住建局发布的2019年安居房建设计划提到,2019年,基本建成竣工不低于3.56万套公共住房。需要注意,建成竣工多少套不等于分配多少套。2019年,可分配的人才房3100套,安居房3700套,公租房18100套。这说明在公共住房中,只有使用权没有产权的公租房占比最高,有产权的人才房加安居房占比偏低。

    年供应6800套,和深圳每年10万套左右的商品房销量比起来,占比很小;和深圳170万套商品房和200万套农民房存量比起来,更是杯水车薪。再加上安居房和人才房的各类转让限制,导致它们升值空间有限,投资客不接受,刚需的接受度也很低。所以,公共住房和商品房虽然都是住房,长的一模一样,但实际是两类产品,两个体系,就像公寓再多也影响不了商品房的升值,公共住房同样无法撼动商品房主导市场的大局。深圳房价,长期向上,这个趋势基本是确定的。但如果房价有快速上涨的迹象,政府也不会袖手旁观,针对818之后的快速上涨,今天的两个新闻就是政府亮出的态度。识别二维码免费加入米宅深圳知识星球

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