邀请新用户注册有奖的软件 龙湖中报:销售额增长率近30% 买地保持3倍安全关系

  • 日期:2020-01-07 17:56:05    
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    邀请新用户注册有奖的软件,龙湖中报:销售额增长率近30% 买地保持3倍安全关系

    21世纪经济报道 王营,唐月慈 北京报道

    2018年上半年,政策、市场等多重因素叠加,加大了房地产成交不确定性,量价承压显著,但龙湖集团仍实现可观增长。龙湖年报显示,因地域纵深布局及精准板块解读,把握住城市轮动节奏,实现971.0亿元签约额,再创历史新高,继续稳站行业前十,达成全年销售目标49%。

    分区域看,环渤海、长三角、西部、华南及华中区域签约额,分别占龙湖总签约额的31.4%、28.8%、25.4%、11.7%及2.7%。

    龙湖集团CEO邵明晓在业绩发布会上表示,龙湖还是追求平稳增长。今年全年销售额达2000亿,这没有任何悬念。“现在市场还是非常好,主要是拿证比较困难。今年全年供货3000亿,大量推盘会在下半年。”

      供货主要在下半年

    尽管调控高压,但大房企普遍收获了好业绩,龙湖亦不例外。

    龙湖中报显示,龙湖集团上半年营业额271.2亿元,归属于股东的净利润为54.3亿元,减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润为37.3亿元,同比增长31.4%。毛利同比增长48.2%至100.7亿元,毛利率37.1%。龙湖核心税后利润率由上年同期的17.5%上升至17.7%。核心权益后利润率为13.8%。集团物业发展业务实现营业额240.4亿元,交付物业总建筑面积218.5万平方米。

    作为行业排名前十房企,龙湖中报既体现了房企能力,也可窥市场行情。上半年,龙湖已售出但未结算的签约额为2057亿元,面积1283万平方米。

    相关资料显示,2018年上半年,龙湖销售971亿元,位列全行业第8,继续坐稳前十位置。重庆、宁波、济南、长沙、厦门、杭州、烟台、北京、沈阳、成都、青岛、大连12城销售进入当地前十,半年即涌现重庆、杭州、济南三家百亿级公司。

    龙湖2018年上半年单月平均销售162亿元,大幅领先于2017年每月平均销售130亿元,以及2016年每月平均销售74亿元。上半年签约971亿元,达成2000亿元目标48.6%,同时下半年可售货值约2000亿元。

    不过,值得注意的是,尽管龙湖上半年销售额整体在行业排名处于高位,但相比去年同期涨幅在放缓。龙湖2017年中报显示,2017年前6月,龙湖集团合同销售额达人民币926.3 亿元,较上年同期增长140.0%。销售总建筑面积595万平方米,较上年同期增长132.7%。销售单价为人民币15567元╱平方米,较上年同期增长3.2%。环渤海、长三角、西部、华南及华中片区合同销售额分别为人民币303.0亿元、人民币281.7 亿元、人民币232.7亿元、人民币98.1亿元、人民币10.8亿元,分别占集团合同销售额的32.7%、30.4%、 25.1%、10.6%及1.2%。

    对此,邵明晓的解释是,“这主要是节奏问题。现在市场还是非常好,但是拿证比较困难。今年在销售上,我们还是会按既定的目标去完成,之所以同比上涨较慢,一是因为今年上半年供货不多,主要在下半年。另外,由于去年下半年去化率很高,未去化的只有500亿,而且去年我们把大量下半年的货排到了上半年来销售,所以上半年签约很快,这里面有一个节奏的问题。今年2000亿的销售额相比去年也是接近30%的增长率,未来也会按照这样的速度走。”

    3倍安全关系

    2018年上半年,龙湖集团在挑战与机遇并存的土地市场不断有所斩获,亦有余量顺应城市群发展轨迹,适度下沉环都市圈卫星城,期内以合理价格成功新增42幅土地,拓展南昌、南通、郑州、石家庄、贵阳5个新城市。

    至此,龙湖集团覆盖城市增至38座,全国化布局进一步拓展。项目获取的区位既聚焦一二线城市,也围绕都市圈内城市群周边适度布局,单项目的开发规模控制在适当水平,为提升集团可售物业的周转水平奠定良好基础。

    龙湖中报显示,2018年上半年,集团新增收购土地储备总建筑面积为1298万平方米,权益面积898万平方米,平均权益收购成本每平方米4849元。按地区分析,西部地区、环渤海地区、长三角地区、华中地区、华南地区的面积,分别占新增收购土地储备总建筑面积的46.4%、20.7%、19.8%、7.8%、5.3%。截至2018年6月30日,集团土储合计6363万平方米,权益面积4552万平方米。

    龙湖相关负责人在业绩会上表示,龙湖目前旗下住宅项目售价在15000元/平方米左右,与土地成本大概是3倍的关系,这个是比较安全的。未来在这个倍数上,土地获利能力是能够得到保证的。最近一两年,龙湖的毛利率应该会在30%以上,中长期可能会在25%到30%之间,但是龙湖不管周期再怎么波动,毛利率也不会低于25%。

    邵明晓进一步解释称,“因为拿地肯定是量入为出,公司全年净负债率指引在50%—60%,半年通常是60%—70%。今年半年我们才55%左右,实际上我们净负债率一直保持稳定。大环境在去杠杆,但龙湖一直杠杆不高。所以我们会稳杠杆。”

    “另外,在买地的结构上,我们平均把销售回款的10%作为上限来投入持有物业,这个在内部也刻度化了。所以实际上在买地这个事上,应该说龙湖一直是比较稳健的,既不会一下子突然停止买地,也不会一下子特别激进。有好的机会就买一点,保持公司的稳健增长,大致是这样的思路。”邵明晓说。

    中国指数研究院指出,龙湖坚持“优土储”战略和“控规模、近城区”拿地策略,以“量入为出”为拿地原则。龙湖依旧延续都市圈、城市群的发展模式,在深耕已布局市场的基础上,持续聚焦高铁网点布局节点形成的城市群,以及环超大型城市周边的卫星城市。而2017-2018年龙湖加大在大湾区的布局力度,包括广州的多个项目布局,品牌影响力已经建立。

    (编辑:许望)




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